如果我们留心观察会发现，身边很多富庶的人，并不是自己多勤奋，多努力，大多数人只是抓准了一个机会。

从经济角度看，就是踩准周期，跟着趋势走。

说得直白一点，你的财富取决于你站在什么环境、什么平台，什么趋势。如果你在上升的电梯里，就算躺着也会升高。

但在下行电梯里，就算你努力向上蹦，也不会逆转下降的趋势。

这点，就像中国房地产。

20年前、10年前闭着眼睛买房，傻子都能赚钱，但现在任你天天请房产中介喝奶茶，想卖出房子也必须得割肉。

所以，宏观趋势才是决定方向的根本，在宏观趋势面前所以微观层面的举措都微不足道。

01

1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》

从2024年2月5日执行。

这个《意见》到底说了什么，咱们等下再说。

我先来给大家看看保障房政策推动的时间线，大家跟着时间线细细琢磨。

——2023年2 月 16 日。

2023年2 月 16 日出版的第 4 期《求是》杂志发表了一篇文章，名曰《当前经济工作的几个重大问题》

文章中第一明确：房地产新发展模式

但是，什么是房地产新发展模式没有官方定调，都是媒体自行解读的。

——2023年2月20日。

证监会宣布启动不动产私募投资基金试点工作。

同日，中国证券投资基金业协会（简称“中基协”）发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》

这是什么意思呢？

最简单理解就是；允许有钱人以私募基金购买房子，包装成“REITs”。

看着很高大上，说到底就是将这些产品的预期收益，也就是租金包装成金融产品，进行市场化销售。

——2023年4月28日。

政治局会议明确在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

随后，深圳传出在十四五规划的保障房基础上，进一步增加20万套租赁型保障房。

不久之后，深圳开启了城中村统租，其中白芒村统租冲上热搜。

为啥上热搜？

一方面是房东发喜报感谢深圳微堂安居房公司（国资）用高于市场的价格租赁他们的房子；

另外一方面是从白芒村拖着行李走出的租客，四顾茫茫不知所措。

当这些消息出来后，我第一时间发文章《》告诉大家，资产配置的趋势变了。

——2023年9月4号

全国规划建设保障性住房工作会议’，传出信息：

保障房不得上市交易。

——2023年10月26日

经济观察报根据“国发【2023】14号文《关于规划建设保障性住房的指导意见》的内容，撰写文章标题时用了“房改”二字。

明确全国初步建设保障性租赁住房近900万套的规划目标，销售型保障房不低于200万套。

——2024年1月2日

央行启动了为地产和基建而生的印钞机：PSL

向市场投放了3500亿的高能货币

——2024年1月5日

深圳推出新规，全力推进城中村改造，涉及全市40%的建面。

对，深圳全市40%的建面。

全市40%的建面是什么概念呢？

按照《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》中的数据：

深圳共有各类住房1129万套，居住建筑面积共6.21亿平方米。

按照40%的比例计算，大约是400万套，2.5亿平米的房子。

那么，这两组数据意味着什么？

来，大家看下图

在深圳可居住的1129万套房子中，51%是私人自建房。

也就是农民房，城中村。

而深圳绝大多数中低收入人口都租住在577万套城中村中。

现在，深圳明确城中村改造涉及全市40%的建面，也就是不低于400万套房子。

也就是说80%的城中村都会被改造。

这个维度不延展，明天单独写一篇关于深圳楼市的分析。

不过，我告诉大家：深圳城中村改造的力度，就是未来21个特大城市的样板。

换句话说，未来的特大城市，将不再有低价租赁的城中村。

——2024年1月5日

金融支持租赁的17条落地。

中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》

这个意见说了什么呢？

概括而言有如下几点：

（1）盘活存量。

[盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应]原文

简单理解，就是购买现在的存量房，不局限于商品房，也可以购买写字楼、商业。

总之，所以一切卖不动的房子都可以购买。

怎么购买呢？

来，接着看。

（2）支持

原文：[支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展]

鼓励之前干过“房产”租赁的企业参与其中，对这些企业给予资金支持。

金融怎么支持？

创新！

明确金融创新推出“住房租赁信贷”产品，明确利率合理。

啥叫利率合理？

在房企做过资产管理和运营的伙伴都知道，就是利率必须低于租金回报，两者之差覆盖运营成本后，必须有盈余。

原文：[金融产品创新规范。住房租赁信贷产品应功能明确，期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理完善]

如果要实现盈余这个逻辑，要么利率低，要么租金高。

按现在中国平均不足2%的租金回报率，就算利率为0%，也很难产生盈余。

那么，就剩涨租金这一条路了。

（3）谁支持

商业银行给钱支持。

首先是3年到5年，这是开发建设贷。

​原文：[支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年]

也就是说房企、21个特大城市的城中村的村集体、企事业单方都可以借钱参与。

这意味着什么？

我简单概括就是“以彼之矛、攻彼之盾”。

（1）房企和城中村的村集体把现在城中村、滞销的房子、没盖完的房子，都可以冠以“保障房的名字”，去申请开发建设贷款了。

我的天啊，这特么是天才啊

你们以为地方城市会苦哈哈去收房子吗？

人家直接允许房企和村集体参与其中了。

这么大的蛋糕，怎么会少了地方城市呢？

针对地方城市的城投公司和安居公司，明确了只要不增加隐性债务，就给与市场评估价80%的贷款，然后贷款期限是30年。

原文:[对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，]

但凡对房地产金融有了解的朋友都知道，所谓的“市场价”这就是评估公司的一张纸。

所以，市场评估价的80%也可以理解为100%。

不仅如此，还同意发放租赁经营贷款。

这是什么意思？

听过我直播课的伙伴都知道，房子分使用权和产权，这次出台的金融17条针对使用权和产权都给于了贷款支持。

产权，可以按照市场评估价格的80%，也就是我刚刚和大家说的，基本上收购的钱100%都可以贷款。

使用权，也就是租赁经营权，也可以贷款了。直播课链接《》

贷款额度是70%

原文:[贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%]

这后面还有一些内容，我就不说，都是对资金的监管和要求。

02

文章至此，大家看到了什么？

我告诉大家，今天文章呈现的不是什么楼市，不是什么去库存，不是什么金融17条，而是我们所有人都会遇到的未来。

我简单给大家概括一下：

从时间线政策推进的渐进形态看，趋势脉络已显；

保障房，一举两得，

第一得——

央行给钱，通过地方城投、房企、城中村把滞销的房子和城中村的房子统统变成保障房；

接下来只有一个问题：央行能给多少钱

按照机构的测算，现有房企开发商品房的开工建设量，需要4万亿才能做到保交付。

另外，21个城中村改造涉及的资金额度是9万亿。

两者相加是13万亿。

如果这13万亿能落地，不仅房企债务出清的周期缩短，房企危机解除。

也意味着，中国开启第二轮国家去库存。

所以，这第一得就是：

消灭库存，重构楼市供需关系，解除房企流动性危机。

这么看，这PSL还会继续投放，我之前预判过2024年PSL不低于2022年的6300亿，不过看现在这个趋势，8000亿、10000亿都有可能的。

第二得——

完成保障房供给。

按照十四五规划目标，我们需要解决900万套保障房，解决2600万新市民的居住问题。

不过看现在的数据，我们铁定超额完成。

因为四个一线城市十四五规划是210万套，后来深圳又加了20万套，现在深圳又再次加码，达到全市建筑面积的40%；

在2014到2018年我们棚户区改造是1500万套，简单概算释放了1500万套购买力，那么中国去第二轮去库存需要解决多少套库存房子呢？

最简单概算一下：

2021年，中国房产销售规模是18.3万亿，成交面积约为17.9亿平方米；

2022年，中国房产销售规模是13.3万亿，成交面积约为13.6亿平方米；

2023年，中国房产销售规模是10到11万亿，成交面积约为11亿平方米；

简单推算，按照房企以销定产的方式推算，那么2022年相差4.3亿平米，2023年与2022你相差2.5亿平米，合计大概有6.7亿平米的房子。

我推算的数据和统计局给出的6.48亿平米的数据相差不大。

那么，按照100平米一套房子计算6.48亿平米，大概就是648万套房子。

按照十四五规划要建设900万套房子的目标来看，这648万套房子还不够，就由21个特大城市城中村来弥补。

如果按照2014年到2018年，5年时间释放了1500万套的速度看，已经是非常快了。

因为1994到2007年一共建设保障房才1000万套左右。

所以，1500÷5=300万。

如果按照这个300万/年的速度估算，现在的库存648万套房子也就2年时间，中国第二轮去库存就结束了。

啥意思？

横亘在楼市头上的库存周期就结束了。

也就是最迟2025年下半年，这楼市的供需关系就会有极大改善。

现在只剩两个变量问题

（1）央行会不会在2024年再投放不低于6000亿的PSL高能货币了。

对此，我很乐观，因为妈只要启动PSL这个工具，就不会在乎再投放6000亿。

（2）现在的交易量能否“托住”

这个维度，我不乐观。

如果2024年内部经济活跃度提升，至少GDP和CPI都要提升，楼市交易量就不会继续大跌，至少横盘，但如果CPI在0%左右徘徊，交易量还得下跌。

具体的趋势大家可以看我们之前的文章《》

03

最后说几点吧。

（1）趋势是什么

未来中国楼市会有三条主线和大家紧密相连

第一条：不限价的商品房，越来越贵，针对富裕中产

第二条：不嫌低的保障房，租金只会贵，不会便宜，不要做梦，只有梦里才有天上掉馅饼，

哦，对了，很多商品房还可以变成共有产权。

这个维度针对低收入群体。

第三条：税

不会没有，只分早晚。

不要存在侥幸心理。主要是有钱人，没钱的也不用操心了。

预判未来楼市的格局大抵如此。

（2）要俯视

昨天文章中有一段话，特别适合放到这里。

为啥要用保障房名义收购现在的商品房？

（1）因为现在房子价格低。

从收购保障房的角度看，房价下跌并不是坏事。

跌了，买入保障房的成本低了，然后过几年房子上涨，地方城市就赚了。

地方城市就可以把增值的房产抵押，再进行“大基建，泛城市化啊”，这GDP就涨了啊

（2）因为会减少库存啊

减少库存，重塑市场供求关系，然后土拍还可以继续，土地财政就可以持续啊。

——比如，为啥要进行城中村改造啊？

因为房地产规模萎缩，租赁保障房才是“母鸡”，不仅是母鸡，还是不断下金蛋的鸡。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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